간이과세자가 부동산 양도시 과세표준 계산

사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 부동산임대용역을 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니하는 것이나(다만, 특수관계인에 대한 사업용 부동산의 무상임대용역은 과세), 임차인과 합의에 의하여 임대료를 탕감해 주기로 한 경우에는 부가가치세 공급가액에서 제외하지 아니하는 것임

[회신] 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 부동산임대용역을 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니하는 것이나(다만, 특수관계인에 대한 사업용 부동산의 무상임대용역은 과세), 임차인과 합의에 의하여 임대료를 탕감해 주기로 한 경우에는 부가가치세 공급가액에서 제외하지 아니하는 것입니다. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한 금액으로 하는 것입니다. 기타 납부의무 면제 기준금액, 포괄양수도 여부 등은 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-868, 2004.05.04 및 서면인터넷방문상담3팀-1716, 2005.10.07, 부가46015-2565, 1996.12.04)를 참조하시기 바랍니다. 1. 사실관계 ○ 본인은 집합건축물 상가 2개 호실을 소유하고 있으며 2개 호실 모두 임대하고 있는 간이과세자임 ○ 임대차 계약(2016.6.1.～2019.5.31.) 후 상가 2개 호실을 일괄 매수하 고자 하는 자가 있어 매매계약을 체결하고 2016.8.3.자로 소유권을 이전함(2016.8.3.자 폐업신고 완료) - 건물분 부가가치세를 별도로 표시하지 않았으며 포괄양수도에 대한 협의는 없었으나 임차인과의 임대차계약은 현재 조건 그대로 인수하는 것으로 특약 - 무상임대 1개월을 제외하고 총1개월+3일간의 차임을 징수하여야 하나 받지 않기로 임차인과 합의하여 실제 징수액은 없음 2. 질의내용 ○ 고정자산 매각금액을 부가가치세 납부의무 면제기준 공급대가에 포함하는 지 여부 ○ 월임대료를 사실상 받지 않은 경우 부가가치세 신고 여부 ○ 매매계약서에 상가건물분 부가가치세에 대한 문구가 없고 사업포괄 양 수도에 대한 명시적인 표시도 없는 경우 상가건물분 매각 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보는지 여부 ○ 사업포괄양수도에 해당하지 않는 경우로서 상가 건물분에 대한 매각금액이 별도 표시되지 않은 경우 부가가치세 과세표준 계산방법 3. 관련법령 ○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 1. 역무를 제공하는 것 2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 ② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 제12조 【용역 공급의 특례】 ① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다. ② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용 역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다. ○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】 ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. ○ 부가가치세법 제63조 【간이과세자의 과세표준과 세액】 ① 간이과세자의 과세표준은 해당 과세기간(제66조제2항에 따라 신고하고 납부하는 경우에는 같은 조 제1항에 따른 예정부과기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 공급대가의 합계액으로 한다. ④ 간이과세자에 대한 과세표준의 계산은 제29조를 준용한다. ○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 ○ 서면인터넷방문상담3팀-868, 2004.05.04 귀 질의의 경우 간이과세자의 당해 과세기간에 대한 공급대가가 사업용 건물 공급대가를 포함하여 1천200만원 이상인 경우에는 부가가치세법 제29조 의 부가가치세 납부의무 면제규정이 적용되지 아니하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담3팀-1716, 2005.10.07 사업의 포괄적 양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 이에 해당하는지는 계약내용 및 구체적인 거래형태에 따라 사실판단 할 사항임